離婚後の住宅ローンの扱いについて細かく検証する

離婚後の住宅ローン

離婚後は住宅を売却すべきかどうか。住み続けるのであればどんな方法があり、どんなリスクがあるのか。ここでは、離婚後の住宅ローンの扱い方について、詳しく説明していきたいと思います。

まずは住宅ローンの状況を把握する

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離婚後の住宅ローンの扱いについて知るためには、まずは住宅ローンの状況を知る必要があります。把握しておいたほうがよいことは下記の5つです。

1.住宅ローンの契約者

まずは知っておきたいのは住宅ローンの契約者と債務者です。たいていの場合が夫が契約者・債務者となっていると思いますが、最近ではペアローン、収入合算、連帯債務、連帯保証人という方法で、妻もなんらかの形で住宅ローンに関わっているケースも増えています。

夫の収入が低く、それだと審査に通らないということで、妻の収入を合算していることも多いと思います。その場合は、夫婦ともに連帯債務者として責任を負う契約になっているはずです。

2.連帯債務者・連帯保証人

住宅ローンの契約では連帯保証人が設定されていると思いますが、それが誰になっているかも確認しておきます。たいていは妻が連帯保証人になっていると思いますが、前述の通り夫婦で連帯債務者として契約している場合もあります。また、妻には債務責任はなく、保証協会などを利用している場合もあります。

3.不動産の名義

土地や建物が法的に誰の名義になっているかを調べましょう。最寄りの法務局で登記簿謄本を取得すれば、不動産の名義を知ることができます。担保権や抵当権の設定も分かります。

4.不動産の価値

不動産の売却を考えているか否かに関わらず、不動産査定をして不動産の価値を調査してみましょう。会社によって査定の結果が変わるので、複数の不動産会社に査定をお願いして、できるだけ正確な価値を把握するようにします。

5.住宅ローンの残額

離婚後の住宅ローンの扱いについて考える上で、住宅ローンの残額は非常に重要です。それによって離婚後の対応が大きく変わるからです。

まず、ローンの残額が不動産価額を下回る場合は不動産売却によって利益が出ます。これをアンダーローンと言います。逆に、ローンの残額が不動産価額を上回る場合には不動産を売却してもローンだけが残ってしまいます。これをオーバーローンと言います。

離婚後の住宅ローンの扱い方

不動産を売却する場合

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もしもローンの残額が不動産価額を下回る場合(アンダーローン)ならば、問題は少ないです。プラスの財産となるので、住宅を売却したお金でまずはローンを完済して、残ったお金を財産分与の対象とすることが最もシンプルで簡単な方法です。

逆にローンの残額が不動産価額を上回る場合(オーバーローンの状態)では、そのままでは不動産が売却できません。オーバーローンでは不動産を売却してもローンが完済できないため、抵当権がはずせません。抵当権が残っている物件は、いつ強制売却されるかわからないので、そのままでは買い手がつかないんです。

この場合、任意売却という方法があります。任意売却では、債権者の同意のもとに抵当権を解除して、任意売却物件として不動産を売りに出します。不動産の売却価格は基本的にはすべてローンの返済にあてて、残ったローンについては分割払いで返済を続けていきます。債権者にはメリットがないように見えますが、競売になるよりは高く売れるケースが多いので、債権者の同意は得やすいです。

あるいは、貯金などから差額を出すことができれば問題なく売却ができます。例えば不動産の価値が2千万円、ローン残高が3千万円だとすると、差額の1千万円を貯金などから捻出できれば通常の方法での売却が可能になります。

任意売却をするとローンを3ヶ月以上延滞することになるので、ブラックリストに載ってしまいます。また、任意売却物件にはデメリットもあるので完全に市場価格で売ることは難しく、やや売却価格は下がってしまいます。

夫が住む場合

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住宅ローンの契約者である夫が住む場合には、夫が住み続けることに問題はありませんし、支払いもこれまで通り夫が支払うということになります。

問題があるとすれば、妻が連帯保証人や連帯債務者になっている場合です。離婚したからといって連帯保証人や連帯債務者としての責任がなくなるわけではないので、万が一夫の支払いが滞るようなことがあれば、責任は妻が負うことになります。

それを回避するためには、ローンを契約した金融機関と交渉して、妻の連帯保証人や連帯債務者を外してもらうようにする必要があります。外してもらえるかどうかは金融機関の判断によるので、一概には言えませんが、一般的には簡単ではありません。新たに保証人が必要になったり、保証協会の利用が求められたり、まとまったお金を入金しなくてはならなくなるでしょう。

なお、ローンの残額が不動産価額を下回る場合(アンダーローン)には利益が出ますので、売却しないにしても、その利益部分は財産分与の対象となります。

妻が住む場合

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妻が住むということであれば、住宅ローンの借り換えを行い、夫に代わりローンを支払い続けることになります。具体的には、妻が新たに住宅ローンを申し込み、夫が契約者の住宅ローンを一括返済します。すると、実質的に住宅ローンの契約者が妻に代わったことになり、妻が住宅ローンを支払うという状態になります。

ただし、これは妻が住宅ローンの審査が通るくらいの経済力がある場合に限ります。専業主婦やパート勤務などでは、住宅ローンを契約することはほぼ不可能です。

実際にそのようなケースは非常に多いので、実際のところは、夫が住宅ローンを支払い続けるということになります。その場合は夫の負担が大きくなってしまうので、養育費を少なくしたり、その他の財産分与の割合を増やすなどして、全体としての財産分与が不公平にならないように調整します。

ただし、養育費については離婚時にしっかりと公正証書を作成しておけば強制的に徴収できますが、住宅ローンの支払いについては自主的に返済してもらうしかありません。元夫が住宅ローンの支払いを滞納すれば、家が強制売却にかけられてしまいます。

実際に遠方で生活している元夫は徐々に気持ちが薄れていき、住宅ローンの支払いを滞納したり、養育費を支払わなくなるケースは非常に多いです。住宅ローンを夫が支払い、妻が住み続けるという選択をする場合には事前に夫が住宅ローンの支払いを滞納した時の対策を考えておくようにしましょう。

まとめ

以上が離婚後の住宅ローンの扱い方についての解説でした。ケースバイケースなので、一概には言えないですが、住宅は離婚と同時に売却してしまうのが一番シンプルな方法です。売却しないにしても、夫が住みつづけ、妻と子が住居を変えるという方法がベターでしょう。

一番面倒なのが、妻と子が住み続けるという選択です。たいていの場合は夫が住宅ローンを支払うことになりますが、これはリスクが大きいのと、生活が元夫に委ねられているというのは、心地いいものではありません。

これは離婚前によく検討しておくようにしましょう。

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